En ÛRBANITES consideramos que la Pandemia provocada por el COVID-19 va a provocar una crisis sin precedentes a muchos niveles, una crisis de alcance y duración incierta ya que su duración vendrá determinada por el tiempo que las Autoridades Sanitarias u Organismos Internacionales necesiten para encontrar una solución que elimine, controle o paralice la propagación del coronavirus. El tiempo determinará la gravedad de esta crisis. Esta pandemia va a dejar muchas incertidumbres y muchos frentes abiertos:
1º.- El impacto del coronavirus a nivel doméstico. El coronavirus ha tocado de muerte a muchos sectores, pero sobre todo al sector más importante de Valencia en particular y de España en general: el sector Hotelero y hostelero, un sector potente y con mucha mano de obra. Muchas grandes empresas, pymes y trabajadores van a verse condenados al cierre o al despido debido a las pérdidas económicas demoledoras de estas empresas. Eso quiere decir que muchas de aquellas personas que buscaban vivienda o incluso iban a comprar una vivienda, muy probablemente la pospongan, renuncien a la compra e incluso corran el riesgo de no conseguir la financiación al haber cambiado su situación económico-laboral. Esta situación de inestabilidad social y económica se desarrolla en un ambiente de incerteza absoluta, se puede apostar una fecha en la que todo podría volver a la normalidad, pero no se puede asegurar nada, toda la información que tenemos se basa en teorías, conjeturas y adivinaciones. Así que de la ecuación de «compradores que buscan vivienda» en la actualidad tenemos que eliminar a muchísima gente.
El otro gran problema doméstico que se puede empezar a vislumbrar es el ahogamiento por sobreinversión en ladrillo. Desde el pequeño inversor que compró pisos mediante hipotecas para dedicarlos al alquiler vacacional, gente que ganaba mucho dinero cuando tenía los pisos a pleno rendimiento y que ahora tiene que pagar sus hipotecas de riñón, tirando de ahorros (si los tiene), renegociando créditos si no los tiene, o vendiendo para poder sacar la cabeza y poder respirar. Por otro lado, personas jubiladas que han ganado mucho dinero durante su vida laboral y que en la actualidad tienen 3 y 4 viviendas (la de la playa en verano, la de la montaña en invierno, la del pueblo para las fiestas patronales y su vivienda habitual). Estas personas están descubriendo que tienen grandes gastos de conservación y mantenimiento, y que si viene otra embestida de esta envergadura muy posiblemente no podrán soportar ese elevado precio y ya se empiezan a plantear vender para hacer líquidas sus inversiones y tener una plácida jubilación. Por último, y por desgracia, la cantidad dantesca de fallecidos (nunca antes conocida), un fatídico episodio que va a provocar una escalada galopante de herencias y sus consecuentes liquidaciones.
Todo este grueso inmobiliario acumulado por todas estas situaciones saldrá a la venta más pronto que tarde, una oferta inmobiliaria altísima en comparación con la drástica reducción del número de compradores en esta situación de bloqueo.
2º.- El bloqueo de vuelos internacionales y el cierre de fronteras. Los mejores compradores, los que más compran y a mayor precio son los compradores extranjeros. No sabemos cuánto tiempo vamos a necesitar para que estos compradores puedan viajar con absoluta normalidad y tranquilidad, cuánto tardarán en recuperar la confianza. Hasta que no haya cura o la pandemia esté absolutamente controlada podemos olvidarnos de esta otra tipología de clientes. Ellos son los que compran o invierten en las propiedades más caras, las propiedades que pocos españoles pueden comprar al tener un nivel adquisitivo mucho más alto en términos generales. Por tanto, este miedo planetario a infecciones, donde los más perjudicados y con más riesgo son precisamente muchas de las personas que vienen a España a pasar largas temporadas, jubilados del Norte de Europa con buenas pensiones y mucho tiempo libre para gastarlas, puede provocar una desincentivación en las inversiones extranjeras y, muy posiblemente, una venta de las propiedades que muchos extranjeros tienen actualmente en España, algo que se sumaría al paquete inmobiliario acumulado por los problemas domésticos antes descritos.
3º.- BREXIT. El Brexit es una cuestión que añade más incertidumbre a nuestra situación actual. No sabemos la afectación que puede tener a medio plazo y ahora sumado al coronavirus mucho menos. En ÛRBANITES consideramos que si el Brexit es duro (como es previsible), el número de ciudadanos ingleses que invertirían en España sería muchísimo menor, y muchos de ellos (personas mayores con propiedades en España), muy posiblemente venderán las que adquirieron al encontrarse una situación más incómoda que antes de su salida de la UE (posibles solicitudes de visados o tramitación de permisos, vuelos más caros, posibles incompatibilidades con los sistemas sanitarios europeos, riesgo de futuras pandemias, etc.). Muchos inversores ingleses podrían buscar destinos alternativos fuera de la Unión Europea que cumplan con su demanda, lugares económicos con playa y sol.
CONCLUSIONES
¿Qué conclusión podemos sacar de esta situación? Como conclusión a las consecuencias inmobiliarias de estos tres frentes abiertos, en ÛRBANITES consideramos que puede ser un buen momento para invertir en vivienda si se aprovechan las oportunidades que van a llegar. Vamos a ver mucha oferta de vivienda de segunda mano tanto en venta como en alquiler: Primeramente, porque muchos de los alquileres vacacionales y turísticos pre-crisis COVID-19 van a tener que salir al mercado muy posiblemente como alquiler de corta o larga duración, o directamente en venta al no estar dando ningún rendimiento. Segundo, las personas con mucho capital inmovilizado en ladrillo van a reconsiderar la venta como fórmula para recapitalizarse y obtener liquidez inmediata para destinarla a otros usos o simplemente para ahorrar. Y tercero, como decíamos antes, ese capital ingente hereditario nuevo, un capital que tarde o temprano tendrá que salir al mercado. Es cierto que va a existir mucha oferta, pero también va a existir menos demanda, tras eliminar de la ecuación a nuevos parados, empresarios con necesidades de inversión más urgentes y a la escasez de turistas e inversores extranjeros, algo que muy posiblemente provocará una bajada generalizada y temporal de precios.
¿Cuánto tiempo va a durar esta situación? El tiempo que va a durar esta situación, como hemos dicho, es impredecible. Cuanto más tarde en llegar una solución definitiva que acabe con esta pandemia, más grave y más profunda será la crisis. Si se empieza a destruir el tejido económico todo lo destruido muy probablemente no vuelva a crearse de nuevo. Por eso es tan importante que las empresas busquen nuevas fórmulas, se reinventen y se adapten a la situación actual, sólo de ese modo podrán capear la crisis.
¿Qué propietarios van a necesitar obligatoriamente bajar el precio? En ÛRBANITES consideramos que aquellas personas que necesiten liquidez inmediata, aquellos que tengan mucho capital inmovilizado o grandes pagos por operaciones crediticias, deberán bajar precios. Los que tengan una economía saneada u holgada o capacidad de financiación suficiente podrán esperar a ver cómo se desarrolla esta crisis al estar en situación de solvencia para soportar los costes de mantenimiento de sus bienes.
¿Cuánto habrá que bajar el precio? Dependerá de la cantidad de propiedades nuevas en competencia directa que salgan al mercado a raíz de esta situación (inmuebles de similares características: zona, metros, estado, tipología, vistas); dependerá también de los precios de venta en que salgan al mercado estos inmuebles, y de lo alejado que tengan los vendedores el precio de su propiedad respecto al “precio real de venta de la vivienda en el mercado”. Por tanto, aquellos propietarios que subían un tanto por ciento su piso sobre el valor de mercado, deberán reajustar sus precios al precio real de venta si realmente quieren vender. Las personas que puedan aguantar hasta que se descubra una cura, vacuna o tratamiento que consiga controlar esta pandemia, podrán mantener sus precios y esperar a que se reactive la economía y la situación vuelva a la normalidad pre-pandemia (aunque no hay certeza de que esto vaya a suceder ni cuándo). Si se llega a controlar esta pandemia de manera precoz y volvemos a la vida tal y como la conocíamos, seguramente todo lo demás volverá a la normalidad paulatinamente, y los precios también (aunque el precio de la vivienda ya hace tiempo que dejó de subir y eso seguirá igual).
¿Quiénes se van a beneficiar de esta situación? Los de siempre. Inversores nacionales y extranjeros que buscan viviendas baratas en buenos destinos, fondos de inversión y gente con capacidad económica saneada o con estabilidad laboral suficiente para conseguir financiación y que han estado esperando una nueva inestabilidad económica para comprar.
¿Qué inmuebles bajarán más? Bajarán las viviendas normales, viviendas sin ningún elemento diferenciador de otros cientos de viviendas, en barrios o pueblos periféricos sin playa y sin buenas conexiones. Las viviendas de precios altos (unifamiliares, casas o chalets) fuera de las ciudades o en núcleos aislados van a tener problemas para la venta, porque existe mucha oferta y los compradores a precios altos escasean ahora más que nunca. Este tipo de propiedades además tiene que pelear con muchas propiedades similares en muchas otras zonas y a precios muy dispares, mucha oferta y poco comprador con ese nivel adquisitivo.
¿Qué inmuebles van a estar más solicitados? Las viviendas en las ciudades a precios razonables con terraza, patio, balcón grande o zonas verdes van a tener mucha más demanda que nunca debido al confinamiento. También las viviendas unifamiliares o casas con patios o parcela en poblaciones cercanas a la ciudad, con naturaleza y buenas conexiones. Que tengan más demanda no quiere decir que vayan a sufrir un aumento del precio, sino que va a haber mayor número de clientes interesados.
¿Qué recomendaríamos en ÛRBANITES en esta situación? A los propietarios VENDEDORES les recomendaríamos que si no tienen necesidad de vender (porque tienen una economía saneada) que no vendan o mantengan un precio de mercado anterior a esta crisis, o incluso hacer algún pequeño reajuste en el precio si se sabe que el precio estaba muy lejos del precio real de mercado. Si hay una necesidad inmediata de vender por falta de liquidez, recomendaríamos que actúen con sensatez y que fijaran un precio “realista” de mercado, ni por debajo ni por encima de su valor real, y actuar rápido. El momento de la especulación ha terminado. Todas aquellas propiedades que antes de la pandemia se ponían por encima del precio de mercado para el tanteo entre lo que se quería obtener y lo que los compradores estaban dispuestos a pagar, ese es el margen que en estos tiempos se va a reajustar, es esa la bajada inmediata que vamos a ver. El que no quiera reajustar el precio no venderá, salvo que esa propiedad no tenga competencia dentro de la misma tipología de vivienda (metros-zona-estado-tipología-vistas), el precio de venta no esté muy sobredimensionado en comparación con el valor real de mercado y exista una demanda considerable.
A los COMPRADORES les recomendaría que estuvieran atentos, muy posiblemente salgan buenas oportunidades de compra en vivienda de segunda mano. No hay momento bueno ni malo para comprar, si existe la oportunidad de comprar la vivienda que queremos al precio que estaríamos dispuestos a pagar no dejará de ser una buena inversión.
Un análisis correcto que merece ser compartido. Muy informativo, detallado y sobre todo con un punto de vista claro. En los mensajes de los principales sitios inmobiliarios, ninguno se atreve a indicar una dirección clara del mercado. Vosotros lo haceis y eso demuestra una profesionalidad sólida. ¡Buena suerte!