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El alquiler en tiempos del Covid-19

Desde ÛRBANITES queremos aportar un poco de luz a la incertidumbre que plantea a los arrendatarios y arrendadores el Estado de alarma impuesto debido a la crisis sanitaria. Una de las características principales que genera el Estado de Alarma, como todos ya conocemos, es la limitación de la libre circulación de personas, aplicable a todo el territorio nacional. Esta limitación es importante para explicar cómo resolveremos más adelante situaciones relacionadas con el contrato de arrendamiento respecto a afrontar el pago de la renta, prórrogas del contrato, o comenzar un proceso de desahucio.Entrando en materia del alquiler, si miramos el R.D. Ley 11/2020 del 31 de marzo podemos extraer la información necesaria que, junto a las órdenes ministeriales y la resolución del primero de mayo, nos marcarán el camino a seguir.

Primero vamos a distinguir, porque así lo hacen en el mencionado R.D.L, entre arrendadores considerados grandes tenedores, que es a quién le aplican la siguiente medida, y el resto de arrendadores. Esta distinción hace que los efectos sean limitados, ya que se considera que éste tipo de arrendadores supone entre un 5% y un 10% del total. El art.4 del RDL 11/2020 tipifica como grandes tenedores los arrendadores con más de 10 inmuebles, excluidos garajes y trasteros, las empresas que tenga como parte de su objeto social el alquiler de inmuebles o que, siendo un arrendador con un sólo inmueble, éste tenga una superficie construida de más de 1.500 m2. Para el caso de arrendadores considerados grandes tenedores el arrendatario, puede solicitar, con un plazo máximo hasta el 2 de julio, una ayuda al arrendador. Esta ayuda se divide en dos medidas, las cuales el arrendador decidirá cuál aplicarle. Teniendo un plazo para dar respuesta de 7 días.

1-Reducción del 50% de la renta

2-Moratoria en el pago de la renta

Para acceder a estos beneficios deberemos acreditar una situación de vulnerabilidad sobrevenida debida a ésta crisis y cumplir los requisitos a los que se refiere el art.5 del R.D.L. 11/2020. La duración será en referencia al estado de alarma, pudiéndose prorrogar hasta en 4 meses posteriores a su fin. Para el resto de arrendadores, que son la gran mayoría, el RDL 11/2020 no estipula medidas concretas, por lo que desde ÛRBANITES creemos que lo mejor es consensuar y pactar acuerdos según las condiciones particulares de las partes implicadas. En este caso los arrendadores no tendrán la obligación de llegar a un acuerdo diferente del pactado en el contrato de arrendamiento ni de contestar en un plazo de 7 días, aunque aconsejamos que, ante una solicitud de trato de favor por parte del arrendatario, demos como arrendadores una respuesta y, a ser posible, lleguemos a acuerdos.

Ayudas para arrendatarios

Quizás éste sea el punto más interesante a evaluar en éste artículo, y es que el Estado ha previsto ayudas para los arrendatarios que debido a la crisis sanitaria han visto reducidos sus ingresos, están en situación de desempleo, en situación de ERTE o alguna situación de precariedad demostrable como consecuencia del Covid-19. En caso de desempleo se deberá acreditar mediante un certificado emitido por la Seguridad Social. En el caso, por ejemplo, de un autónomo que haya procedido al cese de actividad, tendrá que adjuntar el certificado de la AEAT o la comunidad autónoma correspondiente. Será necesario aportar el certificado de empadronamiento de la unidad familiar, así como en el caso de discapacidades. Además se debe aportar el certificado del Registro de la Propiedad sobre la titularidad de inmuebles en todo el territorio nacional de toda la unidad familiar. Ante la dificultad de obtener alguno de éstos certificados y demás documentación es posible presentar una Declaración Responsable, en la cual la persona declara cumplir los requisitos. Esta Declaración Responsable no exime de la obligación de presentar la documentación, ya que una vez finalizado el periodo de estado de alarma tendremos un mes para presentarla.

En cuanto a las ayudas directas, éstas vienen recogidas en los artículos 9 y 10 del RDL 11/2020 y desarrollada en la Órdenes Ministeriales.

1-Líneas de avales para los arrendatarios (Plazo de la solicitud: 30 de septiembre)

-Financiación con un importe máximo de 6 mensualidades y un máximo de 5.400€.
-Amortizable en 6 años prorrogables a 10.
-No tienen gastos ni intereses.
-Pueden acceder a éstas ayudas los arrendatarios en esa situación de vulnerabilidad. Hay que saber que no puede haber relación de parentesco entre arrendadores y arrendatarios.

2-Ayudas directas para arrendatarios (Plazo de solicitud: 30 de septiembre)

-Cuantía de 900€ o el 100% de la renta, con un máximo de 5.400€. Más 200€ para suministros.
-Pago directo al arrendador
-Pueden acceder a éstas ayudas los arrendatarios en esa situación de vulnerabilidad. Hay que saber que no puede haber relación de parentesco entre arrendadores y arrendatarios.
-Además existen ayudas específicas para personas víctimas de violencia de género. Con una cuantía de 600€ más 200€ de gastos de mantenimiento o suministros. En éste caso hará falta un informe favorable de los servicios sociales.

Hay que tener en cuenta que la situación de vulnerabilidad ya estaba prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el artículo 440. No obstante, la vulnerabilidad a la que hacemos referencia es la provocada por la crisis sanitaria, por la que tiene vigencia mientras dure el estado de alarma.

3-Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento

-Para contratos que venzan entre el 2 de abril hasta un periodo de 2 meses posterior al fin del estado del alarma.
-Debe solicitarla el arrendatario y es obligatoria para el arrendador (no puede oponerse ni modificar las condiciones del contrato).
-Esta prórroga puede durar hasta seis meses.

Como última opción también existe la posibilidad de disponer de la fianza legal para cubrir un mes de arrendamiento. El arrendatario deberá, cuando acabe esa situación, reponer dicha fianza. A pesar de éstas ayudas, existen casos no contemplados en éstas medidas que dejan en situación de vulnerabilidad a los propietarios, sobre todo cuando sus arrendatarios no cumplan los requisitos para acceder a éstas ayudas y no puedan o quieran abonar la renta.

La prórroga obligatoria de hasta 6 meses para contratos de arrendamiento puede ocasionar problemas para arrendadores, por ejemplo en el caso de que una persona mayor que viva en una residencia y que debido al COVID-19 desee volver a su vivienda no podrá. Éste «nuevo derecho» entra en conflicto con el derecho que recoge el art.9 de la Ley de arrendamientos urbanos que contempla la necesidad de disponer de la vivienda en algunos casos por parte del propietario. O, en caso de impagos de alquileres, no se pueda iniciar un procedimiento de desahucio debido a la suspensión de los plazos procesales. ¡Desde ÛRBANITES esperamos que éste artículo te haya sido de ayuda!

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