Para comprender la problemática del alquiler social es necesario recopilar algo de contexto. Recientemente se están empezando a aprobar impuestos locales que gravan todas aquellas viviendas que están vacías de manera prolongada y que son propiedad de grandes tenedores (propietarios con más de diez inmuebles urbanos en su haber), y lo más peligroso de todo, se está comenzando a plantear la “expropiación” o el “embargo” como mecanismos de acceso inmediato a vivienda social por parte de la Administración. Además de esto, ya empezamos a ver la intervención, limitación y control del precio del alquiler por parte de los poderes públicos, una fiscalización del precio que tendrá unas consecuencias poco favorecedoras para los futuros inquilinos y en términos de inversión a corto o medio plazo.
Todo esto, según parece, es el principio de lo que podría estar por venir. Estamos de acuerdo con el hecho de que no deberían existir viviendas vacías y que nadie debería vivir en la calle o en viviendas indignas, vivimos en un Estado Social y Democrático de derecho que debe respetar, defender y promover el derecho a una vivienda digna, pero también consideramos que hay una diferencia notable entre “incentivar” el arrendamiento y “forzar los arrendamientos” o “expropiar” un bien privado para garantizar el alquiler social. Aquí, en este punto, queremos plantear una pequeña reflexión y enumerar las causas que han provocado este gran problema:
Errores de gestión sistemáticos de los gobiernos
Después de la última crisis económica el Estado tuvo la oportunidad dorada de crear la mayor red de vivienda social de la historia, miles y miles de viviendas financiadas por todos los españoles a su entera disposición para crear vivienda social. Sin embargo, el Estado, con ese dinero, en lugar de adquirir esa cantidad ingente de inmuebles a cambio de sanear la deuda bancaria y solventar el déficit histórico de vivienda social, decidió rescatar a los bancos y premiar años y años de malas prácticas bancarias concediendo a esa misma banca la gestión de venta de todo ese vertiginoso paquete inmobiliario, un escalofriante stock fruto de desahucios, quiebras, dramas personales y demás despropósitos financieros. Toda esa descomunal cantidad de viviendas, malvendidas, regaladas o adjudicadas a dedo ya no existe, toda esa especulación programada que prohíbe el artículo 47 de nuestra mancillada Constitución se llevó a cabo en la clandestinidad, bajo el consentimiento de los gobiernos estatales, autonómicos y locales.
Falta de inversión pública
Lo social siempre es prescindible, lo social no es rentable en términos económicos. La inversión en bienestar social está muy bien recetada en campaña electoral, pero deja poco margen de ganancia a nuestros gobernantes. Obra pública, mucha, cuanta más mejor. En teoría, deberían ser los Gobiernos quienes crearan, a través de políticas públicas y fondos sociales, mecanismos que garantizaran a los propietarios alquileres seguros: subvenciones a los inquilinos para ayudarles en el pago del alquiler; bonificaciones fiscales a propietarios para que abaraten las rentas; mecanismos de desahucio efectivos e indemnizaciones gubernamentales a propietarios para casos de destrozos en viviendas o para sufragar los gastos judiciales frente a posibles desahucios. Sin embargo, la práctica es mucho más caprichosa, para la Administración siempre resulta más sencillo redactar e interpretar las leyes desde una postura inquisitorial, expropiatoria, coactiva, punitiva y gravosa, y no como sería lo esperable, hacerlo desde una postura conciliadora, garantista y facilitadora.
Mastodóntica normativa urbanística y su aplastante burocracia
Vivimos en un país que no es capaz de avanzar por su aplastante burocracia, por la pasmosa lentitud en la tramitación de cualquier expediente y por su encriptada, rocambolesca e indescifrable normativa. La superposición de Entidades y Gobiernos provoca una auténtica batalla competencial y normativa, leyes, ordenanzas, reglamentos, decretos, …. Un duelo constante y sistemático de leyes, subleyes e infraleyes que afecta frontalmente al ciudadano y al contribuyente. A mayor despropósito, adolecemos de una normativa urbanística y de unos planes de desarrollo urbano caóticos, con normas, regulaciones y planes de ordenación en constante cambio, un juguete suculento a la merced del Gobierno de turno, una inseguridad jurídica programada y a la carta.
Problemas de seguridad: usurpación de viviendas
Este es ahora mismo uno de los mayores problemas inmobiliarios. La ocupación y la usurpación de viviendas, muchas veces promovido por mafias y por otros movimientos perfectamente profesionalizados. No hace mucho tiempo atrás, en otra época, la ocupación se llevaba a cabo sobre inmuebles manifiestamente abandonados, en estado precario y con la aquiescencia de la propiedad. Había un compromiso recíproco, una ocupación consentida a cambio del mantenimiento, sostenimiento y conservación del inmueble a cambio de su uso, bien para fines residenciales o sociales, una simbiosis social.
La situación actual está muy lejos de esa realidad. La ocupación actual es otra historia, un parasitismo organizado y estratégico. En la actualidad nos encontramos con un panorama completamente distinto, encontramos ocupaciones de viviendas completamente nuevas, incluso lujosas, aprovechando la ausencia temporal o vacacional de los propietarios, todo ello bajo el asombroso amparo de la Ley. Propietarios en la calle, pagando la hipoteca, los gastos y los suministros mientras otra persona se apropia de su vivienda con pleno derecho de uso hasta que llegue una tardía orden de desahucio que obligue a su abandono. En caso de que el propietario se plantee dar de baja los suministros de la vivienda o tomar la posesión de la misma, en ese caso se invierte paradójicamente la carga de la responsabilidad penal, siendo el legítimo propietario quien se arriesga a ser procesado por un posible delito de coacciones o de allanamiento. La ocupación es la consecuencia de la falta de vivienda social y de la permisividad paternalista de nuestro ordenamiento legal, una bomba de relojería social al borde de la detonación.
Rigidez de la ley de arrendamientos urbanos y colapso judicial
El abuso en la aprobación de Leyes, normas y demás regulaciones específicas, con cambios constantes, reformas, contrarreformas y solapamientos normativos, resulta en muchos casos, un problema más que una solución para el ciudadano. Además de este problema de rigidez normativa, nos encontramos con otro enorme problema de gran calado: la resolución de conflictos. Vivimos en un país en el que judicializamos los asuntos por encima de nuestras posibilidades, cualquier situación o conflicto interpersonal, por leve que sea, acaba en un Juzgado y eso tiene una consecuencia lógica, el colapso de los Juzgados, incapaces de absorber la ingente cantidad de asuntos. El colapso judicial es sinónimo de inseguridad jurídica, es sinónimo de errores judiciales, de prescripciones y de injusticias sociales.
En relación a las consecuencias de la falta de vivienda social, podemos enumerar las siguientes:
Desinversión y fuga de capitales
El dinero llama al dinero, y la pobreza a la pobreza. Las “amenazas”, las “expropiaciones”, las “subidas impositivas” a determinados sectores de la población, son el comienzo del empobrecimiento, porque todos esos inversores nacionales y extranjeros van a mirar a nuestro país como un gran factor de riesgo. La incertidumbre, la inestabilidad política y la inseguridad ciudadana, todo ello sumado al incremento de la presión fiscal, son algunos de los grandes condicionantes que contemplan los inversores para declinarse o desistir respecto a sus inversiones en un determinado destino.
Inseguridad jurídica
Por otro lado, nos encontramos con la aquiescencia absoluta por parte de la Ley y de las Administraciones ante la creciente usurpación de viviendas con o sin violencia. Nos encontramos ante un dilema difícilmente entendible, por un lado, tenemos una sobreprotección para todas aquellas personas que toman a la fuerza una propiedad de forma completamente ilegitima, y por otro, tenemos la maltrecha figura del propietario, un propietario que ha trabajado, ahorrado y pagado durante largos años para tener una vivienda en propiedad y que ahora debe seguir pagando para que sus nuevos ocupantes puedan vivir ilegalmente en su vivienda, una vivienda cómoda, tranquila y gratuita. Los propietarios son los nuevos Medici inmobiliarios. El mensaje que la Administración está lanzando a la sociedad es meridianamente claro, ofrecemos vivienda social gratuita a cargo del contribuyente, coste cero para las arcas públicas y un gran problema solucionado. Temporalmente claro.
Además, educacionalmente se está difundiendo un mensaje muy peligroso, se está dando a entender que cualquier persona tiene derecho a apropiarse de una vivienda que no es suya, y que, a mayor abundamiento, hacerlo no tiene ninguna consecuencia.
Se olvida fácilmente que los “derechos” llevan aparejadas intrínsecamente unas “obligaciones”, trabajar, contribuir y ayudar serían sólo algunas de ellas.
Las soluciones a todos los problemas que hemos visto anteriormente pasarían por tomar las siguientes medidas:
Beneficios y exenciones fiscales para propietarios arrendadores y ayudas sociales para inquilinos
Incentivar el alquiler pasa inevitablemente por despertar el interés de los actores en un procedimiento de alquiler. Los propietarios, además de los gastos intrínsecos de sus propiedades (tasas, tributos, gastos de comunidad, mantenimiento y suministros), deben soportar los impuestos que genera el rendimiento de los alquileres. Aligerar esos gastos mediante exenciones en las contribuciones o mediante bonificaciones fiscales a cambio de establecer unos precios de alquiler más sociales podría ser una buena solución. La Administración no arriesga nada, no invierte, aunque deja de obtener una ganancia tributaria directa a cambio de una ganancia en especie al hacer frente a un derecho social del cual es garante de manera indirecta. Para los arrendatarios sería interesante establecer un sistema de ayudas o subvenciones para el pago parcial de las rentas cuya duración vendría determinada por la situación laboral y obligacional del inquilino. No hablamos de pagas, hablamos de ayudas, la obligación de trabajar no debería ser negociable.
Flexibilidad en los plazos de duración de los alquileres y la mediación
Los contratos de alquiler son acuerdos entre las partes, pactos en los que se regula el uso de un bien a cambio de un precio. Las relaciones humanas deberían basarse en acuerdos alcanzados por la libre voluntad de las partes. Todos los detalles del contrato, modalidad, plazos, duración, pagos, renta y demás características deberían negociarse libremente entre las partes sin que una Ley, que no sea el Código Civil o Mercantil, se inmiscuya en cuestiones interpersonales. La flexibilidad contractual facilita el alquiler, facilita la contratación y la resolución de los contratos, consiguiendo una mayor fluidez y agilidad en la circulación del parque inmobiliario. La resolución de problemas interpersonales pasaría por eliminar la judicialización de esas causas, por establecer un mecanismo de “arbitraje y mediación eficiente” para todos aquellos asuntos que afecten a las relaciones entre personas: divorcios y separaciones, contratos de alquiler, relaciones de vecindad, etc.
La mediación es un procedimiento que busca la conciliación entra las personas en conflicto, trata de establecer una solución formada en derecho aplicada al caso concreto teniendo en cuenta los hechos probados, la casuística, los acuerdos establecidos y la Ley aplicable. Si la mediación se utilizara correctamente, serviría para aligerar la carga de trabajo de los juzgados, y el Juez sólo tendría que ratificar la solución planteada por el mediador que ha valorado los hechos y juzgar en conciencia. Engranar un sistema de mediación podría resultar complicado a corto plazo, pero a largo plazo sería la solución más efectiva desde el punto de vista de la economía procesal.
Adelgazamiento de la burocracia
Vivimos en la era de las cavernas burocráticas, papel, más papel y plazos infinitos. Vivimos en un país que muere de burocracia. El solapamiento de entes e instituciones con funciones parejas y con regulaciones específicas similares, trae como resultado un atasco monumental en la resolución de trámites administrativos sencillos. El DNI Digital o la firma electrónica es algo que, no sólo debería estar a día de hoy perfectamente desarrollado, sino que debería estar perfectamente implementado en nuestra vida cotidiana. Un acceso directo con la Administración a todos los niveles debería ser una realidad, eliminar el papel digitalizando toda la información agilizaría en gran medida la respuesta con el ciudadano. La creación de un expediente personal con toda la información tributaria, educativa, laboral, sanitaria, judicial y policial debería ser una realidad que facilitaría la relación bidireccional ciudadano/administración.
Listado público de inquilinos de riesgo
Uno de los grandes factores que llevan a los propietarios de pisos vacíos a no querer alquilar o a alquilar a precios excesivamente altos o con condiciones imposibles es el miedo, miedo a impagos y miedo a actos vandálicos en sus viviendas.
Lo cierto es que el porcentaje de viviendas arrendadas con impagos o con destrozos es sustancialmente bajo en proporción con las viviendas alquiladas, pero el miedo siempre está ahí. No es justo que los inquilinos cumplidores paguen los platos rotos de los inquilinos indeseables. Debería existir un listado público de inquilinos declarados morosos, fraudulentos o que han realizado actos vandálicos, porque son justamente este tipo de inquilinos los que están poniendo palos en las ruedas a los demás.
Simplificación de la normativa urbanística
Los Gobiernos Locales tienen una normativa urbanística irracional, sobredimensionada y retorcida, con planes específicos para zonas o parcelas concretas, un juguete electoral tentador para el Gobierno de turno. Normas y más normas, solapadas a veces, contradictorias entre sí en otros muchos casos, condenadas a una constante interpretación y reinterpretación con el riesgo y la indefensión que eso puede provocar. Las normativas urbanísticas deberían ser claras, concisas, sin generar un ápice de dudas sobre su aplicación práctica, con protecciones férreas de aquellos bienes de relevancia local, bien por su historia, bien por su arquitectura o bien por su interés social. Vivimos inmersos y embebidos por una normativa que existe por encima de nuestras posibilidades. La función de cualquier normativa es guiar, servir de ayuda para que los ciudadanos sepan qué se puede hacer, cómo se puede hacer, qué es lo que en ningún caso se puede hacer y cuáles son las consecuencias de hacerlo. Buscar la utilidad y practicidad del desarrollo urbano, la convivencia, el equilibrio social, esa debería ser la finalidad primera y única de la normativa urbanística.
Para finalizar, tan sólo decir que no deberían existir propiedades vacías, y que eso suceda no es un error del propietario, es un fallo de la Administración que no ha sabido adaptarse, evolucionar y desarrollar fórmulas para conseguir incentivar y alentar a esos propietarios para que alquilen con seguridad y confianza.